Observatoire TopAssur de la Mourabaha — édition de lancement

Un marché dont les conditions ne sont pas publiques

C'est le fait le plus structurant de ce marché, et il est vérifiable : aucun établissement participatif marocain ne publie sa marge en ligne. Les parcours numériques que nous avons consultés aboutissent tous à une prise de rendez-vous en agence.

Conséquence directe pour le particulier : il est impossible de comparer sans solliciter chaque établissement individuellement. C'est aussi ce qui explique la circulation de fourchettes non sourcées, reprises d'un site à l'autre sans que personne ne remonte à l'origine du chiffre.

Source : Consultation des supports officiels des établissements, juillet 2026

Le paysage des acteurs

Huit acteurs sont recensés : cinq banques participatives, établissements de crédit à part entière, et trois fenêtres participatives, guichets dédiés ouverts au sein de banques classiques avec séparation comptable des opérations.

La plupart des banques participatives sont adossées à un partenaire étranger spécialisé, souvent originaire du Golfe. Bank Assafa fait exception : elle est détenue à 100 % par son actionnaire marocain, sans partenaire étranger au capital.

Source : Recensement TopAssur, 28 juillet 2026

Les fourchettes de marge, et pourquoi elles sont fragiles

Les fourchettes ci-dessous proviennent de publications spécialisées accessibles en ligne. Nous les reprenons parce qu'elles constituent la meilleure information disponible, et non parce qu'elles sont fiables.

Deux réserves s'imposent. D'une part, ces sources affichent des chiffres précis sans exposer de méthode. D'autre part, elles partagent le même profil éditorial et peuvent se recopier : leur accord ne constitue donc pas une corroboration.

Un relevé effectué en agence, daté et localisé, remplacera ces valeurs dès qu'il sera disponible.

Source : Sources web spécialisées (novembre 2024 et premier trimestre 2026)

L'encours progresse de près de 20 % par an

L'encours du financement participatif destiné à l'habitat — essentiellement de la Mourabaha immobilière, marges constatées d'avance incluses — atteint 30 milliards de dirhams à fin janvier 2026, contre 25,1 milliards un an plus tôt. Soit une progression de 19,6 % en glissement annuel.

Le rythme ne faiblit pas : il était déjà de 14,8 % à fin septembre 2023. En un peu plus de deux ans, l'encours a gagné près de dix milliards de dirhams. Ce n'est plus un marché d'expérimentation.

Une précision de lecture, qui change le sens du chiffre : ces montants portent sur le financement de l'HABITAT. Bank Al-Maghrib ne publie pas, dans ce tableau de bord, de ventilation entre Mourabaha immobilière, automobile et équipement. Les répartitions par produit que l'on trouve ailleurs ne sont pas issues de cette source — nous n'en publions aucune.

Source : Bank Al-Maghrib, tableau de bord « Crédits-Dépôts bancaires », relayé par la presse économique (La Vie éco, 2 mars 2026)

Le volet Takaful

Un financement immobilier participatif s'accompagne d'une couverture décès-invalidité, qui doit elle-même rester cohérente avec le contrat. Elle prend la forme d'un contrat Takaful : les participants alimentent un fonds commun qui indemnise les sinistres, l'opérateur gérant ce fonds contre rémunération sans en être propriétaire.

L'ACAPS a agréé en décembre 2021 les filiales Takaful de Wafa Assurance, de la MAMDA et d'AtlantaSanad. La distribution de produits Takaful par les établissements participatifs a été agréée en juin 2022.

Nous ne publions aucun décompte des établissements habilités à distribuer le Takaful : les sources disponibles se contredisent sur ce point précis, et l'écart n'a pas été tranché.

Source : Décisions d'agrément ACAPS du 10 décembre 2021 et de juin 2022

Ce que cet observatoire ne dit pas

Il ne dit pas si le financement participatif revient moins cher qu'un crédit classique : à conditions identiques, l'écart ne dépend que des pourcentages obtenus de part et d'autre, et ces pourcentages se négocient.

Il ne certifie la conformité d'aucun produit. Les établissements agréés par Bank Al-Maghrib commercialisent des produits validés par le Conseil Supérieur des Oulémas — c'est la seule certification qui fasse foi, et aucun observatoire n'est en position de l'attribuer.

Il ne publie pas de chiffre que nous ne pourrions pas défendre. Cette édition comporte plus de réserves que d'affirmations : c'est l'état réel de la connaissance publique sur ce marché.